어려운 점포 입지 선정! 기본에 충실하자
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어려운 점포 입지 선정! 기본에 충실하자
  • 이혜지
  • 승인 2019.09.30 16:11
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어디에 가게를 열 것인가를 결정하지 못해 1년 여간 상권 분석과 입지 결정에 매달렸다는 업주들이 많다. 무엇을 팔지 정한 뒤 그 다음으로 어려운 결정 중 하나가 바로 ‘위치 선정’ 일 것이다.

가게의 흥망성쇠를 결정한다고 해도 과언이 아닌 입지 선정, 성공창업을 위한 첫 걸음, 상권과 입지선정에 대해 알아보자.

 
사업첫걸음

점포 입지 선정

먼저 좋은 입지조건을 찾기 위해선 먼저 점포를 파악해야 한다. 해당 점포의 유동인구를 비롯헤 가시성, 접근성, 홍보성, 인지성, 주차용이성 시설 및 인허가 사항 등 전반적인 부분에 대한 조사가 이뤄져야 한다.

유동인구의 파악은 계절별, 월별, 요일별, 시간대 별로 나눠 분석하고 연령, 성별, 소득, 등의 수준에 따라 소비성향을 따져 창업하고자 하는 아이템의 타겟 소비층의 유동인구가 많은 곳으로 결정해야한다.

가시성은 소비자가 점포를 발견하기 쉬운 정도를 의미한다. 일단 눈에 잘 띄는 곳에 점포가 위치해야 구매도 쉽게 이뤄질 수 있다. 일반적으로 말하는 ‘목이 좋은 가게’라는 것이 바로 이 가시상이 뛰어난 곳을 말한다. 보통 코너에 있거나 횡단보도와 연결된 점포가 눈에 잘 띄는 가시성이 좋은 점포라 한다.

접근성은 점포를 얼마나 쉽게 찾아갈 수 있는 지를 뜻한다. 가시성이 좋은 곳이어도 찾아가기 어려운 곳은 좋은 입지라 칭하기 어렵다. 접근성은 크게 2가지로 나뉘는데, 도보 접근성과 차량 접근성으로 나눌 수 있다. 도보 접근성은 걸어서 방문하기 쉬운 요인으로 동선상의 위차, 횡단보도 여부 등을 의미한다. 차량 접근성은 차로 접근하기 쉬운 요인들로 차로 폭과 방향, 주차 용이성 등을 확인해야한다.

가장 기초적인 해당 상권의 유동인구와 입지 조건 중 가시성, 접근성을 확인했다면 넬슨의 입지선정 8원칙이라는 이론을 통해 자가 점검 해보는 것을 추천한다.

 

넬슨의 입지선정 8원칙.

 

◆ 상권의 잠재력

취급하는 상품이나 서비스의 시장점유율이 앞으로 확대될 가능성이 있는가를 체크해야한다. 입점하려는 상권 내 소비자들의 지출 총 금액과 다른 점포가 점유하고 있는 비율을 검토해보면 잠재력을 가늠해 볼 수 있다.

◆ 접근 가능성

상권 내의 잠재력을 흡인할 수 있는 정도를 의미한다. 크게 세가지로 나뉘는데, 고객을 끌어들이는 백화점, 대형슈퍼마켓 등 고객창출형, 근접한 점포에 의해 흡인된 고객이 주변 상점에서 까지 소비하는 근린 점 고객 의존형, 쇼핑이 목적이 아니더라도 출퇴근이나 교통 이용 중 소비가 발생하는 ‘통행량 의존형’이다.

◆ 성장 가능성

상원이 앞으로 성장하고 매출이 늘어날 가능성을 의미한다. 일례로 코너에 위치한 개방형 입지는 성장 가능성이 높지만 폐쇄형 입지는 가능성이 낮다.

◆ 중간저지성

일반적으로 소비자들은 주거지에서 상업지로 이동하는 경향이 있다. 중간 저지성이란 기존에 있던 경쟁점포와 상점가의 중간에 입지해 고객을 중간에서 저지해 낚아채는 것이 가능한 입지를 말한다.

◆ 누적 흡인력

같은 종류의 상품을 취급하는 매장들이 모여 소비자를 불러 모으는 것이다. 누적흡입력이 좋은 점포는 용산전자상가, 동대문시장, 구로 공구상가 등이 해당한다. 입지를 선정할 때 누적성을 이용할 것인가 중간저지성의 입지를 선택할 것인가를 선택해야 한다.

◆ 양립 우수성

보완 관게에 있는 상품을 취급하는 2개의 점포를 근접해 있는 경우에눈 양 점포를 이용하는 고객수도 눌고 판매점을 이용하는 수도 늘어난다.

◆ 경쟁 회피성

경쟁 가게의 성격, 규모, 형태 등을 감안해 입지를 선택하고 되도록 경쟁이 치열하지 않은 곳이 좋다. 무조건적인 회피보다는 경쟁력을 키우고 상호보완적인 업종을 선택하는 것이 좋다.

◆ 경제성

입지의 비용과 생산성을 분석해 경제성을 높이는 것이 좋다. 입지가 좋고 비싼 점포를 선택할지 자금에 맞는 점포를 선택할지는 향후 기대 수익과 함께 따져봐야 한다.

일반적으로 알려진 좋은 입지 선정 방법인 ▲정류장 근접 ▲경쟁점포 최소화 ▲고정 인구 확보 조건이 충족됐는지 여부만 분석해도 나쁜 입지를 피할 수 있다. 

정류장 근접성은 지하철 정류장 300m 이내 또는 버스 노선 5개 이상이 지나가는 정류장 100m 이내인 곳이거나 정류장에서 주택가로 들어오는 모퉁이 점포가 좋은 조건으로 분류된다. 

경쟁 점포를 최소화 하기 위해선 동일 도로 200m 이내 또는 반경 500m 이내에 동일 업종의 점포가 있는지 살펴야 한다. 

마지막으로 고정 인구 2만 명, 5000 세대 이상인 지역이거나 3000세대 이상의 아파트 단지는 고정 인구가 확보된 상권으로 여겨진다. 

 

좋은 입지를 선정하는 것이 장사의 8할이라고 여겨질 만큼 중요한 부분이긴 하지만, 무조건적으로 유동인구가 많다고 다다익선이라고 보기는 어렵다.

유동인구가 많은 상권일 수록 권리금, 임대료 등 지출되는 비용이 많기 때문에 초기 투자비용이 많고 그만큼 리스크가 높다. 업종과 상권의 관계를 면밀히 분석해 비용대비 수익이 최적화 될 수 있는 지점을 선택해야한다. 

한편 소상공인시장진흥공단은 일반인들에게 어려운 상권 분석을 위해 소상공인 상권정보시스템을 운영하고 있다. 소상공인 상권정보시스템은 빅데이터에 따라 상권, 입지, 경쟁, 기대수익까지 분석해주는 시스템으로 업소, 매출, 과밀 등 상권의 현황을 낱낱이 파악할 수 있어 상권과 입지를 일일이 조사해 분석하기 어려운 자영업자들에게 도움이 될 것으로 보인다. 


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